Consejos para alquilar un departamento

Consejos para alquilar un departamento

Tomá nota de todo lo que tenés que saber al momento de buscar tu lugar para vivir. 

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La primera vez que alquilás tu primer departamento, es un momento por demás especial. Pero también lo es la segunda, la tercera, la cuarta… Porque no importa las veces que te mudes; siempre es sinónimo de una nueva oportunidad. 
Por eso, es clave que aprendas cómo alquilar para tener una experiencia exitosa.

Para empezar, podés buscar el departamento de tus sueños –o el que más se acerque a él- a través de dueño directo o de inmobiliarias; pero también de sitios o aplicaciones que te permiten hacerlo en función de las zonas y la cantidad de metros cuadrados en los que te interesaría vivir, así como conocer las características que tiene cada inmueble publicado y hasta fotos de los distintos ambientes.

Paso a paso

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Antes de iniciar la búsqueda, es importante que puedas definir a qué barrios vas a limitarla. Hay que tener en cuenta precios por zona, pero no hay que olvidarse de que lo ideal es mudarse a algún inmueble cercano a tu lugar de trabajo o a espacios por los que habitualmente te movés. 


Y si elegís un barrio nuevo para vos es fundamental, antes de tomar la decisión de irte a vivir ahí, recorrerlo bien para conocerlo mejor. 


A modo de referencia, vale la pena que tengas en cuenta un informe de Reporte Inmobiliario que señala que, en la ciudad de Buenos Aires, el valor medio de alquiler mensual de un monoambiente es de $ 5.800 pesos (entre $ 3.500 y $ 24.500; dependiendo del barrio); la cifra asciende a $ 6.800 si el departamento es de dos ambientes (entre $ 4.500 y $ 26.000) y a $ 9.250 si es de tres (entre $ 6.300 y $ 33.000) (*).

Contrato en mano

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Si ya encontraste el departamento que querés alquilar, estás más cerca de disfrutar. Pero no dejes de leer estos detalles clave antes de firmar el contrato:

  • Chequeá que la propiedad conserve todo lo que exhibía al momento de la visita inicial. Es decir, que no se hayan quitado o cambiado, por ejemplo, el horno o el termotanque con el que fue mostrado. También, comprobar que haya gas y luz en el edificio.
  • Si bien es obvio que la idea es mantener todo en perfectas condiciones, cabe la posibilidad de que algo se rompa o se desmejore con el uso. Por eso, es bueno que sepas que las reparaciones que deban realizarse como consecuencia del descuido o mal uso de las instalaciones, quedan a cuenta del inquilino. Así, si uno de tus hijos rompiera la ventana de un pelotazo, sos vos el que va a tener que pagar el arreglo. De ahí que muchos propietarios exigen que se cuente con un seguro de hogar antes de firmar el contrato, como el que ofrece ICBC, por el cual se adquiere cobertura en caso de incendio, robo o hurto de bienes, inconvenientes en tu casa que afecten a terceras personas, pérdida de alimentos por cortes de luz y daño o rotura de electrodomésticos y cristales. Eso sí, las refacciones que se lleven adelante por la utilización normal y cotidiana del departamento -como cuando hay que reparar la filtración de agua que genera un caño roto- corren por cuenta del propietario.
  • Asentá en el contrato que el pago de las expensas extraordinarias corresponden al dueño de casa y el de las ordinarias, al inquilino. “Recomendamos pedir que se hagan excepciones en éstas cuando figuren gastos de reparación de otras unidades funcionales o del palier, entre más ítems que antes de la reforma del Código Civil y Comercial correspondían a las expensas extraordinarias”, indica el Secretario Ejecutivo de la Unión Argentina de Inquilinos y letrado de la organización, Tomás Beceyro. Vale aclarar que, como su nombre lo indica, esta clase de expensas surgen a partir de gastos excepcionales. Por ejemplo, cuando en el edificio hay que cambiar el motor del ascensor porque está desgastado. 

 

Cuentas claras

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Se suele escuchar que es preferible alquilar a dueño directo. Sin embargo, Beceyro indica que esta premisa no tiene por qué ser así. “Es relativo. Es cierto que como inquilino te ahorrás comisiones inmobiliarias, pero si encontrás una que trabaje bien y sea seria, tenés la chance de presentar algún reclamo, tanto a ella como al propietario. Del otro modo, sólo existe un canal de comunicación”. 


Otro punto importante es que los contratos de alquiler se firman por un mínimo de 24 meses. Sin embargo, si te ponés de acuerdo con la inmobiliaria, es posible prorrogarlo. Pero hay que dejarlo asentado por escrito para prevenir malos entendidos. También está permitido rescindir el contrato transcurrido los primeros seis meses de alquiler, pero es clave indicar con claridad con cuánta anticipación debés avisar que tenés previsto mudarte. De esa forma, vas a evitar pagar meses extra. Aun así, si rescindieras el contrato dentro del primer año, tendrás que abonar lo equivalente a un mes y medio de alquiler a modo de penalización y, si lo hacés luego de ese plazo, uno solo. 


Hay otros tres puntos que merecen especial atención porque suelen suscitar dudas:

  • Garantía propietaria: “Lo que se pide habitualmente es un garante para que éste, en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones contractuales, pueda asumir la responsabilidad y la obligación de pago. Para comprobar que el garante tiene patrimonio, se le solicita que lo demuestre con un bien inmueble (garantía propietaria), pero el inquilino podría reemplazar esa garantía con un seguro de caución. Es decir, en lugar de ser una persona física o jurídica, el garante puede ser una compañía de seguros. Siempre, claro, con conformidad del propietario”, explica Sergio Giachetti, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre. Asimismo, el especialista reconoce que los dueños de departamentos no acostumbran a aceptar a empresas como garantes, ya que si en algún momento éstas debieran responder ante el incumplimiento del inquilino, podrían declarar insolvencia. 
  • Depósito: Según el nuevo Código Civil y Comercial, es igual a lo que vale un mes de alquiler. Aunque, tal como indica el especialista de la Unión Argentina de Inquilinos, el dueño directo o la inmobiliaria “puede pedirlo hasta dos veces por cada año de contrato”. Como sea, debe dejarse establecido que te devolverán el depósito 30 días después de que venza el contrato. Aunque, en algunos casos, se toma ese depósito para que el dueño del departamento descuente servicios que lleguen luego de que te hayas mudado, pero que corresponden a consumos que hiciste durante tu residencia en el lugar. El depósito no te será reembolsado si al entregar el inmueble se constata que dañaste la propiedad o incumpliste con algún pago como facturas de agua o luz. Es que, precisamente, la función del depósito es cubrir al dueño de cualquier descuido del inquilino que le genere algún perjuicio económico.
  • Ajustes en el valor del alquiler: es fundamental que se indique en el contrato si existirá un aumento en el precio. En ese caso, deben quedar claro los plazos -si se realizará al año o cada seis meses- y los montos. Dichos incrementos están atados al valor del mercado, que a su vez se ajustan en base a la inflación que se estime a futuro. Actualmente, el ajuste semestral es de alrededor del 16%. Recordá que siempre dependerá del acuerdo que cada inquilino haga al momento de firmar el contrato, por lo que no aceptes si te dicen que más adelante te indicarán bien el porcentaje de aumento. Antes de firmar, tenés saber cuánto te costarán los próximos dos años de alquiler. 

    Ahora sí, ya estás listo para convertirte en un inquilino experimentado y disfrutar de esta nueva etapa. ¡Buena mudanza!

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(*)Información de referencia vigente al 27/06/2017.